Melabur di pangsapuri pelbagai unit boleh menjadi cara terbaik untuk menjana pendapatan pasif dan kekayaan atau pengalaman menarik rambut dan kemiskinan. Sebelum anda membeli bangunan pelbagai unit, pastikan anda menilai dengan betul. Berikut adalah beberapa panduan.
Perkara yang anda perlukan
-
Pensil dan kertas
-
Telefon
-
Kulit kasut
-
Wang
Mulakan dengan beberapa wang tunai. Walaupun mungkin untuk melibatkan diri dalam pelbagai unit yang melabur dengan "tidak ada wang ke bawah," tawaran sebegini sedikit dan jauh di antara dan sukar untuk berunding. Simpan wang anda dan bawa wang tunai ke meja, walaupun hanya 5 peratus. Simpan sedikit wang untuk kekosongan dan pembaikan.
Penyelidikan sewa realistik. Sebelum membuat tawaran di mana-mana bangunan, pastikan anda tahu apa sewa pasaran untuk kawasan tersebut. Berkeliaran, lihat bangunan yang setanding, periksa iklan akhbar dan buat beberapa panggilan berpura-pura menjadi penyewa. Anda mesti dapat menganggarkan sewa dengan tepat sebelum anda boleh membuat keputusan yang realistik mengenai pembelian hartanah.
Tentukan pendapatan operasi bersih (NOI) untuk hartanah yang menarik minat anda.. NOI adalah pendapatan yang anda tinggalkan selepas semua perbelanjaan (termasuk elaun kekosongan tetapi tidak termasuk perkhidmatan gadai janji dan cukai) telah dipenuhi. Sebagai contoh, jika bangunan anda memperoleh $ 100,000 setahun dalam sewa (termasuk kekosongan) dan mempunyai $ 30,000 setahun dalam penyelenggaraan, utiliti, dan lain-lain, NOI anda ialah $ 70,000.
Tentukan kadar cap untuk bangunan yang menarik minat anda. Pelaburan rumah pangsapuri memerlukan aliran tunai yang baik untuk bertahan dalam kekosongan, penyelenggaraan dan pembaikan. Kadar cap adalah pendapatan bersih (tidak kasar) yang dibahagikan dengan harga pembelian. Jika anda membeli sebuah bangunan dengan harga $ 500,000 dan mempunyai $ 50,000 pendapatan operasi bersih tahunan sebelum cukai, pulangan pelaburan (cap rate) adalah 10% peratus. Memandangkan masalah menjalankan sebuah bangunan, adakah anda benar-benar mahu membeli multiunit yang kurang pulangan daripada anda boleh mendapatkan CD tanpa kerumitan?
Tentukan Pengganda Kadar Kasar. Ambil harga jualan yang dicadangkan dan bahagikannya dengan pendapatan sewa kasar tahunan. Sebagai contoh, jika harga pembelian adalah $ 500,000 dan sewa kasar tahunan ialah $ 50,000, GRM adalah 10. Bandingkan nombor ini terhadap beberapa penyenaraian di kawasan anda dan anda akan mempunyai penunjuk kasar tentang bagaimana harta anda membandingkan dengan hartanah lain di pasaran tempatan.
Petua
-
Mempunyai strategi keluar. Adakah anda akan dinaik taraf bangunan dan mengarahkan sewa yang lebih tinggi? Menghidupkannya ke kondominium? Membuat pembaikan kosmetik dan membalikkan? Strategi anda untuk menaik taraf nilai bangunan akan memainkan harga yang boleh anda bayar.
Amaran
Periksa setiap unit bangunan anda. Cari noda yang menunjukkan kebocoran di bawah tenggelam dan di siling. Semak keadaan pendawaian, bumbung dan paip dan pastikan unit individu betul meter. Buat senarai pembaikan yang diperlukan dan gunakannya sebagai titik rundingan.
