Nilai terminal adalah nilai diskaun semua aliran tunai selepas tahun terminal. Ini adalah tahun di mana tempoh pelaburan berakhir. Aliran tunai yang dibuang adalah pendiskaun aliran tunai masa depan hingga kini. Hartanah komersil termasuk bangunan pejabat, pusat membeli-belah, kilang-kilang dan tanah kosong. Nilai terminal adalah komponen utama penilaian aset.
Hitung nilai terminal dengan menganggap bahawa harta itu meningkat nilai dengan kadar tahunan tetap sehingga tahun terminal. Formula nilai terminal ialah: CV_ (1 + r) ^ t, di mana CV ialah nilai semasa hartanah hartanah, r ialah kadar diskaun dan t ialah tahun terminal. Anda boleh menggunakan kadar inflasi semasa untuk kadar diskaun. Sebagai contoh, jika nilai semasa adalah $ 1,000, tahun terminal adalah 5 dan kadar inflasi adalah 2 peratus, nilai terminal ialah $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5. Terdapat dua masalah dengan pendekatan ini: Pertama, anda mengandaikan anggaran nilai semasa harta komersil hartanah adalah tepat, tidak bermakna terlalu tinggi atau tidak terlalu rendah; dan kedua, bahawa akan ada pertumbuhan mantap dan berterusan dalam nilainya hingga tahun terminal. Andaian-andaian ini mungkin tidak dapat memegang masa yang lama. Atas sebab ini, pendekatan alternatif sering digunakan.
Hitung nilai terminal dengan mengandaikan kadar pertumbuhan aliran tunai berterusan ke dalam jangka masa, bermula pada tahun terminal. Formula nilai terminal adalah: CF / (r - g), di mana CF adalah aliran tunai yang dijana oleh harta dalam tahun terminal, g ialah kadar pertumbuhan bulanan tahunan yang tetap, dan r ialah kadar diskaun. Sebagai contoh, sekiranya aliran tunai bermula pada terminal tahun 5 adalah $ 100, kadar diskaun ialah 8 peratus dan kadar pertumbuhan bulanan tahunan tetap 2 peratus, nilai terminal ialah $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02). Perhatikan bahawa jika anda menganggap kadar pertumbuhan bulanan aliran tunai sifar nol (g), maka formula nilai terminal memudahkan CF / r (aliran tunai dibahagikan dengan kadar diskaun).
Hitungkan nilai semasa nilai terminal, yang mana merupakan aliran tunai masa depan yang berkesan. Formula nilai sekarang ialah TV / (1 + r) ^ t, di mana TV ialah nilai terminal pada tahun t, dan r ialah kadar diskaun. Sebagai contoh, jika nilai terminal adalah $ 1,000 pada tahun 10 dan kadar diskaun ialah 4 peratus, nilai sekarang adalah $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10.
Petua
-
Kadar diskaun untuk aset biasanya merupakan kos modal firma (iaitu, kos peminjaman wang).
