Jika anda berada dalam perniagaan pelaburan hartanah komersial, anda akan terbiasa dengan kriteria pengunderaitan pinjaman seperti nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR). Bank biasanya menggunakan metrik ini dalam memutuskan jika mereka perlu membuat pinjaman. Hasil hutang adalah anak baru di blok pengunderaitan. Pemberi pinjaman seperti itu kerana tidak seperti LTV dan DSCR, ia tidak bergantung kepada nilai pasaran, tempoh pelunasan dan kadar faedah yang sama ada boleh dimanipulasi atau berubah mengikut masa.
Petua
-
Hasil hutang mengira risiko yang berkaitan dengan gadai janji hartanah komersial dengan membahagikan pendapatan operasi bersih harta itu dengan jumlah pinjaman.
Ujian Risiko untuk Pinjaman Komersial
Kebanyakan bank menggunakan dua ujian untuk menilai risiko yang berkaitan dengan pinjaman hartanah komersial: nisbah liputan perkhidmatan hutang dan nisbah pinjaman kepada nilai. Formula DSCR menaksir sama ada pendapatan operasi bersih dari harta - semua sewa dan pendapatan dari harta tersebut mengurangkan perbelanjaan operasi - melebihi pembayaran gadai janji dengan penampan yang sihat, jadi anda masih mempunyai wang yang cukup untuk membayar pinjaman walaupun perbelanjaan meningkat atau sewa turun. Sebagai contoh, pemberi pinjaman mungkin memerlukan pendapatan operasi bersih (NOI) sebanyak $ 1.50 untuk setiap $ 1 yang dipinjam.
Nisbah LTV mewakili jumlah lien gadai janji yang dibahagikan dengan nilai harta tersebut. Jadi, jika anda meminjam $ 500,000 untuk membiayai bangunan $ 800,000, LTV akan menjadi 62.5 peratus. LTV yang rendah kira-kira 75 peratus atau kurang bermakna bank itu mempunyai peluang yang baik untuk mendapatkan kembali wangnya dalam penjualan rampasan walaupun harta itu menjadi kurang berharga dari semasa ke semasa.
Apa itu Hasil Hutang?
Masalah dengan LTV adalah perubahan apabila nilai pasaran hartanah berubah, jadi sukar untuk mendapatkan risiko risiko statik dengan metrik ini. Begitu juga, sejak pengiraan DSCR bergantung kepada kadar faedah dan tempoh pelunasan pinjaman, anda boleh memanipulasi faktor-faktor ini untuk meningkatkan DSCR. Sebagai contoh, meningkatkan tempoh pelunasan dari 20 tahun hingga 25 tahun boleh mencapai pembayaran pinjaman tahunan yang lebih rendah dan dengan itu meningkatkan DSCR ke tahap yang boleh diterima, walaupun pinjaman akan lebih mahal dari masa ke masa. Untuk mengimbangi kegagalan ini, pemberi pinjaman biasanya membuang hasil hutang ke dalam campuran underwriting. Hasil hutang menawarkan cara lain untuk mengukur risiko pinjaman hartanah komersial menggunakan hanya NOI dan jumlah pinjaman.
Cara Menghitung Hasil Hutang
Matematik adalah mudah untuk mengira hasil hutang: membahagikan pendapatan operasi bersih harta dengan jumlah pinjaman yang dicadangkan. Sebagai contoh, katakan anda membeli bangunan $ 1 juta, dan NOI adalah $ 50,000 setahun. Anda mempunyai wang tunai $ 300,000 dan ingin meminjam $ 700,000 untuk membeli bangunan itu. Pemberi pinjaman mengira hasil hutang sebanyak $ 50,000 / $ 700,000 atau 7.14 peratus. Lender biasanya menetapkan hasil hutang minimum sebelum meluluskan gadai janji. Oleh itu, anda akan mendapati bahawa peminjam mengalihkan pengiraan di kepalanya untuk mengira pinjaman gadai janji, di mana NOI dibahagikan dengan hasil hutang memberikan jumlah maksimum pinjaman. Sebagai contoh, jika pemberi pinjaman menghendaki hasil hutang sebanyak 10 peratus, maka harta $ NO $ 500 kami hanya akan layak untuk pinjaman $ 500,000.
Kadar Hutang Berat Melalui Versus
Para pelabur hartanah bermata mata akan menyedari bahawa definisi pengeluaran hutang kelihatan seperti kadar cap, yang membandingkan NOI dengan harga bangunan - $ 50,000 / $ 1 juta dalam contoh di atas atau 5 peratus. Persamaan itu disengajakan. Ini kerana pemberi pinjaman menggunakan formula hasil yang berkesan untuk memahami jenis pulangan pelaburan yang boleh dijangkakan mengenai wangnya jika ia terpaksa ditahan. Nisbah penghasilan hutang yang lebih tinggi bermakna terdapat lebih banyak sewa yang datang dari segi saiz pembayaran balik pinjaman, jadi ada peluang yang adil bank tidak akan kalah jika peminjam mungkir pembayaran hipotek.
Apakah Penghasilan Hutang Baik?
Di seberang sektor hartanah komersil, hasil hutang minimum biasa yang diterima adalah 10 peratus. Walau bagaimanapun, nombor sebenar yang anda sebut akan bergantung kepada jenis harta, kekuatan kewangan penyewa dan kadar faedah. Jenis harta tanah yang berisiko seperti hotel, yang mungkin mempunyai kadar kekosongan yang berlarutan dan NOI yang tidak menentu, biasanya menuntut hasil hutang yang lebih tinggi daripada pelaburan pejabat yang lebih stabil. Dalam pemberi pinjaman bercakap, hasil hutang yang lebih tinggi menunjukkan "leverage yang lebih rendah," yang menunjukkan risiko pemberian pinjaman yang lebih rendah.
