Sebagai pemilik perniagaan, anda mungkin mendapati diri anda memerlukan kemudahan baru, sama ada untuk memulakan operasi perniagaan anda atau untuk mengembangkan sebuah syarikat yang sedia ada. Tidak kira apa jenis perniagaan yang mungkin anda miliki, jenis harta yang akhirnya anda pilih akan kemungkinan besar menjadi harta komersil. Sebuah bangunan komersial hanyalah hartanah hartanah yang digunakan untuk tujuan perniagaan. Hartanah komersial boleh dibahagikan kepada enam subclassifications mengikut aktiviti perniagaan tertentu yang dijalankan di atasnya. Menyewa harta komersil untuk perniagaan anda tidak selalunya mudah dan mudah seperti mengamankan pajakan kediaman untuk sebuah apartmen, contohnya. Rundingan untuk bangunan dan harta komersil boleh menjadi agak lebih rumit, seperti terma pajakan, dengan beberapa struktur pajakan yang berbeza yang boleh ditawarkan oleh pelbagai tuan tanah komersial.
Petua
-
Bangunan komersial adalah satu yang digunakan untuk tujuan perniagaan, sama ada secara langsung dengan perumahan perniagaan tertentu atau dengan menghasilkan keuntungan, seperti bangunan sewa kediaman.
Apakah Bangunan Komersial?
Sebarang harta tanah yang digunakan untuk operasi dan aktiviti perniagaan merupakan harta komersil, sama ada tanah kosong atau diperbaiki dengan bangunan dan kemudahan lain. Bangunan komersial adalah sebarang struktur di mana tujuan perniagaan dikejar atau dikendalikan. Ini termasuk kedua-dua kegunaan langsung, di mana syarikat menjalankan perniagaan keluar dari bangunan itu sendiri, dan kegunaan tidak langsung, di mana bangunan itu sendiri adalah perniagaan.
Contoh penggunaan langsung sebuah bangunan komersial termasuk kedai runcit atau kedai mekanik yang terletak di bangunan yang dipersoalkan. Contoh penggunaan perniagaan tidak langsung adalah bangunan apartmen, di mana pajakan pangsapuri individu adalah aktiviti perniagaan yang berlaku di bangunan tersebut.
Bangunan dan harta benda yang ditetapkan sebagai sifat komersial adalah tertakluk kepada peraturan cukai dan kewangan yang berlainan, serta keperluan undang-undang dan larangan tambahan atau berlainan, dalam banyak kes. Jawatan komersil juga mencetuskan peraturan pembiayaan yang berlainan untuk pembelian, pajakan dan penambahbaikan.
Contoh Bangunan Komersil
Bangunan dan harta komersil secara amnya dikelaskan kepada enam jenis atau kategori:
- Bangunan pejabat
- Bangunan runcit
- Bangunan perindustrian
- Perumahan berbilang kaum
- Hotel dan motel
- Bangunan tujuan khusus
Sama ada terletak di kawasan bandar atau kawasan pinggir bandar, bangunan pejabat adalah jenis bangunan komersial yang biasa dilihat. Dari bangunan yang lebih kecil dari beberapa tingkat ke pencakar langit beratus-ratus kaki tinggi, bangunan pejabat boleh didapati di mana-mana di Amerika Syarikat dan negara maju lain. Satu subtip jenis bangunan pejabat, bangunan pejabat perubatan, dianggap sebagai penggunaan khusus. Bangunan pejabat dari semua jenis boleh memajak pejabat, suite atau lantai individu kepada penyewa atau kepada penyewa tunggal, yang kemudian membahagikan bangunan itu sebagaimana yang mereka lihat patut. Dalam banyak kes, bangunan pejabat ditawarkan kepada penyewa bersama dengan peluang untuk memiliki ruang yang dibina untuk spesifikasi penyewa.
Hartanah runcit dan rumah bangunan semua jenis kedai jualan runcit dan restoran. Segmen pasaran hartanah komersial ini boleh menjadi agak rumit, dengan pelbagai peraturan zon tempatan dan undang-undang negeri yang memohon kepada pelbagai jenis bangunan runcit dan dengan sewa kadar pasaran bergantung kepada jenis bangunan, saiz, susun atur dan bilangan dan jenis penyewa. Contohnya, hartanah runcit boleh menjadi bangunan satu-hunian, seperti perparitan perumahan sebuah kedai ubat tunggal, atau hartanah yang banyak, seperti pusat membeli-belah yang terdapat di beberapa kedai besar dengan beberapa kedai kecil, gerai dan kiosk di antara.
Bangunan di mana pembuatan, pembaikan, penyelidikan dan pembangunan dan gudang terletak dikenali secara kolektif sebagai bangunan perindustrian. Bangunan komersil ini cenderung terletak di zon yang ditetapkan khusus yang dibuat oleh peraturan dan peraturan tempatan. Mereka biasanya terletak di luar kawasan yang sangat urbanisasi tetapi terletak berhampiran lebuh raya antara negeri dan lain-lain jalan raya, kereta api dan depot pengangkutan. Sering kali, kawasan zon industri yang ditetapkan akan dianjurkan ke taman-taman perindustrian yang kemudahan rumah untuk beberapa syarikat. Kerana bunyi bising dan bangunan perindustrian tambahan cenderung untuk menghasilkan, kawasan zon ini biasanya terpencil oleh kawasan penyangga dari kawasan kediaman.
Bangunan komersil multifamily dibatasi pada dasarnya kepada semua hartanah kediaman yang boleh menempatkan banyak keluarga di lokasi. Ini akan mengecualikan rumah keluarga tunggal tetapi akan termasuk perkembangan kondominium, pangsapuri dan bandar. Sebuah kediaman multifamily terlibat dalam tujuan komersil melalui pelaburan dan pengurusan pemiliknya, dengan pendapatan yang mengalir melalui pembayaran sewa penduduk. Bangunan sewa bangunan diklasifikasikan lagi di garisan berikut, berdasarkan lantai, lokasi dan kehadiran atau ketiadaan lif:
- Bangunan bertingkat tinggi termasuk satu atau lebih lif dan sekurang-kurangnya sembilan tingkat.
- Bangunan pertengahan termasuk beberapa cerita, walaupun biasanya kurang dari sembilan, dan lif.
- Bangunan berjalan kaki mempunyai pelbagai lantai, biasanya empat hingga enam, tetapi tiada lif.
- Bangunan-bangunan bergaya taman rumah pelbagai dalam tiga atau lebih sedikit cerita dengan lanskap halaman atau taman seperti.
- Taman-taman perumahan atau komuniti yang dihasilkan (juga dikenali sebagai "taman-taman treler" yang dikenali sebagai "taman-taman treler"), menawarkan banyak tanah untuk disewa kepada pemilik yang menempatkan rumah bergerak atau rumah mereka sendiri (rumah tunggal atau dua tingkat) banyak dan sambungkannya ke sumber utiliti sedia ada.
- Perumahan tujuan khas adalah apa-apa jenis harta kediaman pelbagai jenis yang didedikasikan atau khusus ditujukan kepada segmen tertentu penduduk, seperti keluarga berpendapatan rendah atau warga emas.
Hartanah hotel dan motel menyediakan penginapan atas permintaan untuk pelancong perniagaan dan keseronokan. Hotel boleh menjadi besar-besaran dan hotel butik bebas atau milik rantaian. Hotel dengan harga yang lebih tinggi cenderung untuk menyediakan atau menyewa ruang kepada perniagaan sokongan lain yang memberikan nilai tambah untuk tetamu hotel, seperti spa, salun rambut, restoran, bar dan peruncit pakaian. Di ujung lain spektrum adalah motel mewah tanpa kemudahan tambahan atau restoran di lokasi. Di samping itu, kawasan resort dan kasino yang besar adalah sifat hotel khusus yang menawarkan penginapan di pelbagai titik harga.
Akhirnya terdapat kategori "tujuan khusus" yang termasuk hartanah bukan kediaman yang dipegang oleh pemilik yang melabur dalam hartanah komersil, tetapi sifatnya tidak semestinya memenuhi sebarang ciri-ciri seperti di atas, lorong bowling, padang golf kecil dan kemudahan penyimpanan.
Apakah Makna Pajakan Komersial?
Sebagai tambahan kepada beberapa kategori harta komersil, anda juga mungkin menghadapi pelbagai jenis pajakan komersial. Walaupun perjanjian sewa komersial cenderung mengandungi beberapa jenis fasal boilerplate yang lazim, struktur tertentu dari terma pajakan boleh berbeza secara dramatik, termasuk terutamanya kewajiban pembayaran penyewa. Jenis pajakan yang sesuai untuk perniagaan anda bergantung kepada banyak faktor, termasuk rancangan perniagaan anda dan matlamat untuk harta benda, unjuran aliran tunai dan tunai di tangan dan elemen lain dari kewangan dan operasi syarikat anda.
Sewa satu-bersih atau pajakan bersih mewajibkan penyewa membayar hanya sewa tetap (walau bagaimanapun yang boleh dikira), utiliti dan cukai harta. Tuan rumah dalam pajakan bersih atau bersih tunggal menjaga (atau membayar untuk) penyelenggaraan, pembaikan dan insurans ke atas harta itu dan semua penambahbaikan kepadanya.
Ganjaran bersih dan bersih bersih secara umumnya memerlukan penyewa membayar sewa, utiliti, cukai harta dan insurans untuk bangunan dan mana-mana bahagian premis yang diduduki oleh penyewa. Tuan tanah hanya membayar untuk penyelenggaraan dan pembaikan atau melaksanakannya dengan perbelanjaannya sendiri. Dalam pajakan triple-net, tuan tanah membayar pembaikan struktur kepada harta atau bangunan sahaja, sementara penyewa menganggap semua perbelanjaan dan kos lain sebagai tambahan kepada sewa.
Akhirnya, pajakan kasar perkhidmatan penuh dan diubahsuai secara amnya membahagikan kos untuk pembaikan struktur dan semua kos yang terdapat di bawah label "perbelanjaan operasi" (termasuk cukai hartanah, premium insurans, utiliti dan penyelenggaraan) di antara kedua-dua pihak. Bagi bangunan yang menempatkan penyewa berganda, seperti pusat membeli-belah dan pusat membeli-belah, struktur perkhidmatan sewa khidmat penuh atau diubah suai adalah jenis yang paling biasa diterima pakai. Sekiranya perbelanjaan operasi meningkat, sewa tidak.
Perundingan Pajak Komersial
Apabila mencari harta komersil yang tepat untuk perniagaan anda, kesesuaian harta benda dan bangunannya untuk tujuan perniagaan anda hanyalah permulaan. Anda juga perlu mencapai persetujuan dengan tuan tanah mengenai istilah pajakan komersial yang sesuai untuk keperluan perniagaan anda, matlamat dan kewangan. Berunding dengan istilah pajakan komersial anda boleh menjadi pengalaman yang menimbulkan tekanan atau bahkan kecemasan jika anda tidak pernah melakukannya sebelum ini.
Sebagai alat rundingan awal, ia sentiasa bijak untuk meneliti sewa untuk lokasi dan kemudahan yang setanding. Ketahui syarat sewaan dan pajakan yang ditawarkan untuk lokasi tersebut, serta sebarang perbezaan yang signifikan di antara sifat-sifat tersebut supaya anda dapat menangani sebarang bantahan dari tuan tanah. Apabila anda telah melakukan kerja rumah anda dan memahami purata kadar sewa di kawasan itu, anda lebih diberi kuasa untuk mencapai terma yang saling menguntungkan dan adil. Dengan token yang sama, jika anda mendapati banyak lokasi yang sama sesuai untuk perbandingan, anda mungkin berada di pasaran penyewa, dan anda mungkin dapat mengubahnya menjadi kelebihan rundingan. Sekurang-kurangnya, anda harus mempertimbangkan untuk meminta jangka masa pajakan yang lebih singkat (satu tahun, sebagai contoh, bukan dua), sekiranya sewa mula jatuh. Itu akan membebaskan perniagaan anda lebih awal untuk mencari satu set istilah yang lebih baik. Ini mungkin bukan pendekatan terbaik, bagaimanapun, jika perniagaan anda memerlukan komitmen lokasi tetap, seperti restoran mewah.
Bercakap mengenai terma pajakan, beri perhatian khusus kepada bahagian perjanjian pajakan ini. Sekiranya anda berpuas hati dengan lokasi dan permohonan pajakan syarikat anda telah diluluskan oleh tuan tanah, persoalan berikutnya adalah istilah pajakan itu sendiri. Sesetengah perniagaan, seperti restoran, akan memerlukan tempoh pajakan yang lebih panjang, tetapi bagi kebanyakan perniagaan kecil, tempoh satu atau dua tahun dengan tempoh pembaharuan pilihan adalah paling biasa dan umumnya paling sesuai untuk penyewa. Anda akan menikmati masa yang pasti dan cukup untuk menubuhkan operasi anda dan menarik aliran pelanggan atau pelanggan yang betul ke lokasi tersebut, tetapi perniagaan anda tidak terikat pada jangka panjang.
Akhir sekali, perhatikan lebih daripada sekadar jumlah sewa. Kos lain, bergantung pada jenis struktur sewa tertentu yang anda tawarkan, boleh menambah perbelanjaan yang besar kepada perbelanjaan bangunan anda dan meletakkan tekanan sebenar pada anggaran anda. Jika perniagaan anda akan bertanggungjawab untuk kos dan perbelanjaan selain daripada sewa, penting untuk mendapatkan anggaran kos tersebut untuk membuat anggaran dan anggaran yang tepat untuk kewangan perniagaan anda.Kos yang tersembunyi ini mungkin termasuk penyelenggaraan atau pemeliharaan kawasan biasa dan boleh cukup besar. Untuk mendapatkan terma-terma yang paling sesuai, pertimbangkan untuk meminta cap atau jumlah maksimum yang mungkin anda dapat dinilai untuk barang-barang ini atau secara alternatif pertimbangkan untuk bertukar struktur untuk satu di mana tuan tanah menganggap kos itu dan perniagaan anda membayar sewa yang lebih tinggi. Ini akan menambah pasti belanjawan anda dan membuat unjuran kewangan lebih mudah dan lebih tepat.
