Nilai pasaran adil sesuatu hartanah adalah nilai harta di pasaran terbuka tanpa faktor luaran. Nilai ini mempunyai banyak kegunaan penting dan penting dalam perceraian, ketika mengira cukai, untuk penjualan rumah dan tuntutan insurans. Walaupun mana-mana harta yang diberikan mempunyai satu nilai pasaran yang saksama teori, menentukan bahawa nilai sebenar hampir mustahil. Itulah sebabnya terdapat banyak kaedah yang berbeza untuk menghitung nilai pasaran yang adil, yang masing-masing dapat lebih atau kurang tepat berdasarkan spesifik sesuatu harta yang diberikan.
Apakah Nilai Pasaran Adil?
Nilai pasaran yang adil adalah salah satu daripada konsep yang seolah-olah mudah yang boleh menjadi sangat praktikal dalam amalan. Untuk meletakkannya semata-mata, nilai pasaran yang saksama adalah harga sekeping harta yang akan dijual dalam pasaran terbuka semasa tanpa tekanan luaran seperti kekangan masa atau kewangan. Pada dasarnya, istilah ini merujuk kepada harga terendah yang penjual bersedia menerima dan harga yang paling kompetitif pembeli akan bersedia membayar jika tidak tergesa-gesa untuk membeli atau menjual, tidak tertakluk kepada kekangan kewangan, dan kedua-duanya mempunyai pengetahuan yang munasabah terhadap fakta yang berkaitan. Nilai pasaran adil tertakluk kepada penawaran dan permintaan dan akan naik dan turun berdasarkan pasaran semasa.
Mengapa Nilai Pasaran Adil Penting
Nilai pasaran saksama adalah penilaian yang tidak berat sebelah aset. Ia tidak terjejas oleh keadaan kewangan atau emosi pembeli atau penjual. Oleh sebab itu, konsep ini sering digunakan untuk tujuan undang-undang, yang paling sering melibatkan transaksi cukai, insurans dan hartanah. Ia juga boleh digunakan dalam penyelesaian perceraian untuk memastikan kedua-dua pihak menerima bahagian kewangan yang sama asetnya walaupun kedua-dua pihak tidak boleh memiliki bahagian yang sama dari semua harta benda yang terlibat dalam perceraian. Kerajaan juga menggunakan domain untuk tujuan domain yang unggul apabila mereka merampas harta daripada pemiliknya dan membayar baliknya berdasarkan nilai pasaran yang adil.
Nilai Pasaran dan Cukai Pasaran
Nilai pasaran saksama berguna apabila menentukan nilai harta yang digunakan dalam potongan cukai selepas kehilangan mangsa atau untuk sumbangan amal. Sebagai contoh, jika pemilik kenderaan menyumbangkan keretanya kepada Good Will, dia boleh menghapuskan nilai pasaran yang adil berdasarkan apa yang kereta itu bernilai dalam transaksi pasaran terbuka.
Nilai pasaran adil untuk tujuan cukai telah menjadi subjek kes-kes mahkamah IRS banyak kerana ia sukar untuk ditentukan. Sekiranya orang yang menyumbangkan keretanya ke Good Will sedang mencari nilai pasaran yang saksama kenderaannya, misalnya, dia boleh melihat jualan sebanding di eBay Motors. Dia juga boleh menggunakan nilai yang dia bayar untuk kereta itu jika dia membelinya baru-baru ini, berdasarkan harganya pada penilaian dari pakar tempatan atau mengira ia dalam beberapa cara lain. Tetapi setiap kaedah ini boleh menghasilkan harga yang berlainan, jadi jika IRS percaya nilai pasarannya yang terlalu tinggi, mereka dapat mengauditnya sebagai hasilnya.
Nilai pasaran saksama juga digunakan dalam menentukan nilai rumah untuk cukai harta. Perbezaan antara harga belian dan nilai pasaran yang saksama akan berubah seiring dengan masa yang dipakai, oleh sebab itulah nilai ini harus dinilai secara teratur oleh penilai cukai bandar atau pentadbir penilaian harta.
Mahkamah Probate juga akan menggunakan nilai pasaran yang adil untuk tujuan cukai kerana ia dapat membantu menentukan berapa banyak penerima yang mati untuk membayar cukai harta pusaka. Nilai ini amat penting dalam kes ini kerana secara amnya jika harta yang diwarisi tidak disimpan oleh keluarga, ia akan dijual dengan cepat, jadi nilai itu tidak boleh dikira secara tepat dengan apa yang dijual. Di samping itu, nilai pasaran yang saksama mesti ditubuhkan di mahkamah probet kerana banyak keping harta yang diwarisi oleh pelbagai penerima yang mesti menentukan nilai pasaran yang adil jika seseorang ingin menyimpan harta tersebut dan memberi para benefisiari lain sebagai bahagian yang saksama dari nilai harta itu.
Penggunaan Harta Tanah
Apabila pemilik rumah memutuskan untuk menjual harta miliknya, ia memberi manfaat kepada beliau untuk memahami nilai pasaran yang adil sebelum membuat penyenaraian untuk mengetahui apa yang patut dijualnya. Dia tidak mahu menyenaraikan rumah itu terlalu sedikit, tetapi dia juga tidak mahu menyenaraikan rumah itu dengan begitu banyak sehingga ia akan merugikan pembeli.
Nilai Pasaran Asas untuk Insurans
Industri insurans juga sebahagian besarnya bergantung kepada nilai pasaran yang adil untuk pembayaran balik harta rusak atau hancur. Sebagai contoh, jika rumah dimusnahkan dalam kebakaran, syarikat insurans akan menggunakan nilai pasaran adil sesuatu harta untuk menentukan berapa banyak untuk membayar tuntutan tersebut. Angka ini tidak mengambil kira keterikatan emosi orang itu kepada harta itu, yang bermaksud jumlah sebenar yang dibayar melalui tuntutan itu mungkin jauh lebih rendah daripada orang yang sanggup menerima adalah mereka cuba menjual harta sebelum dimusnahkan.
Perbezaan Daripada Terma Serupa
Sedangkan "nilai pasaran" merujuk kepada harga aset dalam pasaran sebenar, nilai pasaran adil mewakili nilai hartanah dalam pasaran sempurna hipotetikal di mana pembeli dan penjual berada pada kedudukan yang sama. Walaupun nilai pasaran sebenar rumah boleh didapati dalam penyenaraian hartanah, nilai pasaran yang adil di rumah tidak begitu mudah dikira. Nilai pasaran sebenar mungkin lebih tinggi daripada nilai pasaran yang saksama dalam banyak kes jika penjual mengatasi nilai harta mereka atau lebih rendah jika penjual cuba membuat jualan cepat keluar dari keputusasaan.
"Nilai dinilai" dari harta adalah konsep yang sama, tetapi kerana ia merujuk kepada hanya satu pendapat penilai tentang nilai item, bukan nilai pasaran adil yang benar kerana ia boleh berbeza-beza dari penaksir-penilai. Penilai menggunakan piawaian, garis panduan, peraturan tempatan, trend ekonomi dan jualan setanding untuk menentukan nilai pasaran yang adil bagi sesuatu harta. Dalam kebanyakan kes di mana nilai pasaran wajar diperlukan, nilai dinilai dianggap boleh diterima, namun, nilai dinilai sering kali lebih tinggi daripada nilai pasaran yang benar.
Akhirnya, "nilai dinilai" adalah nilai harta yang ditentukan oleh penaksir cukai tempatan atau pentadbir penilaian harta. Nilai ini digunakan untuk mengira cukai harta. Secara umumnya, nilai yang ditaksir bagi sesuatu harta akan berdasarkan pada kali terakhir ia dijual, pemeriksaan rumah baru-baru ini dan jualan rumah yang setanding. Seperti penilaian yang dinilai, tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasaran yang saksama, tetapi penilaiannya terhad oleh hakikat bahawa mereka hanya pendapat satu orang. Walaupun nilai dinilai harus menyerupai nilai pasaran yang adil, ia sering lebih rendah. Nilai yang ditaksir adalah angka awam dan boleh diakses di laman web tertentu atau di pejabat penilai cukai tempatan.
Analisis Pasaran Perbandingan
Terdapat banyak cara untuk menentukan nilai pasaran yang saksama, dan walaupun ada hipotetis satu nilai pasaran adil yang muktamad bagi sesuatu harta yang diberikan, setiap kaedah pengiraan nilai itu mungkin akan menghasilkan nombor yang berbeza. Kaedah yang paling biasa untuk mengira nilai pasaran yang saksama adalah melakukan analisis pasaran perbandingan. Ini melibatkan melihat sifat sebanding lain di pasaran atau harta setanding yang baru-baru ini dijual dalam tempoh dua hingga tiga tahun yang lalu.
Di pasaran seperti hartanah, adalah penting untuk mempertimbangkan lokasi hartanah untuk dijual, tetapi dengan barang-barang seperti koleksi dan barangan antik, mungkin lebih baik untuk melihat penjualan baru-baru ini yang setanding di seluruh dunia kerana pengumpul tidak biasanya mengehadkan pembelian mereka kawasan tempatan. Apabila analisis pasaran perbandingan melibatkan hartanah, mereka biasanya dilakukan oleh ejen hartanah berlesen dan harus melibatkan perbandingan dengan rumah yang mempunyai rakaman persegi serupa, dalam keadaan yang sama dan dengan bilangan bilik tidur yang sama. Mereka juga perlu memasukkan rumah yang dijual untuk nilai saksama di pasaran terbuka, bukan rumah yang dijual di rampasan atau dijual dengan harga yang rendah atau tinggi.
Penilaian Pasaran Adil Profesional
Satu lagi cara yang biasa digunakan untuk menentukan nilai pasaran yang adil adalah dengan mengupah penilai. Penilai haruslah pakar dalam jenis harta yang mereka periksa. Sebagai contoh, pentaksir hartanah adalah profesional yang disahkan dengan pengalaman dan latihan untuk menentukan nilai harta, manakala penilai seni mempunyai pengetahuan luas tentang dunia seni, sejarah seni dan trend semasa dalam jualan karya seni. Penilai menggunakan kedua-dua analisis pasaran yang kompetitif dan faktor-faktor lain, seperti trend ekonomi, untuk menentukan nilai pasaran yang adil bagi sesuatu harta. Banyak peminjam memerlukan rumah melalui penilaian profesional sebelum meluluskan pinjaman untuk harta tersebut.
Kos Penggantian Harta
Kos penggantian harta benda adalah lazim bagi kedua-dua syarikat insurans dan tujuan pembatalan cukai. Kos penggantian sering serupa dengan analisis pasaran yang kompetitif kerana ia boleh melibatkan melihat harga jualan sifat-sifat setanding. Contohnya, jika anda merosakkan kereta anda, syarikat insurans hanya perlu memberi anda nilai pasaran yang adil untuk menggantikannya dengan kereta dalam keadaan yang sama.
Apabila item, seperti rumah, perlu dibina semula, kos penggantian perlu mengambil kira kos ini. Sebagai contoh, jika rumah anda dimusnahkan dalam tornado dan perlu dibina semula, ia mungkin menanggung kos $ 250,000 pada tahun lepas, tetapi membina semula rumah yang sama dengan bahan-bahan baru boleh dikenakan biaya $ 300,000.
Harga Jualan
Dalam beberapa kes, harga jualan boleh digunakan untuk menentukan nilai pasaran yang adil bagi sesuatu harta. Ini biasanya hanya berlaku jika jualan baru-baru ini dan jika ia berada di pasaran terbuka tanpa tekanan luaran. Sekiranya rumah baru dibeli tahun lepas pada nilai yang dianggap adil kepada pembeli dan penjual, contohnya, ini boleh dianggap sebagai nilai pasaran yang adil untuk tujuan cukai. Selepas kira-kira tiga hingga empat tahun, nilai ini mungkin tidak lagi mencerminkan pasaran semasa dan taksiran harus dilakukan sebelum nilai cukai hartanah akan ditentukan.
Penilaian Pihak Ketiga
Jika anda pernah melihat rumah di laman web seperti Zillow, anda mungkin menyedari bahawa walaupun rumah yang tidak dijual mempunyai nilai yang disenaraikan di dalamnya (dalam kes Zillow, ini disebut "Zestimates"). Penilaian hartanah ini dikira menggunakan faktor seperti rekod jualan tempatan dan cukai awam baru-baru ini. Setiap laman web mempunyai formula proprietari yang unik, sebab itu nilai-nilai tersebut mungkin berbeza-beza dari laman-ke-tapak.
Sebuah syarikat yang dipanggil HouseCanary mendakwa ia mempunyai penilaian hartanah yang paling tepat dalam talian yang menggabungkan semua data pasaran yang ada ke analisisnya. Mengikut laman web tersebut, kadar kesilapan mereka dari nilai pasaran wajar benar tidak lebih daripada 3.6 peratus, yang bermaksud laman web ini mungkin mempunyai penilaian rumah pasaran yang paling tepat yang boleh didapati dalam talian.
